عنوان 20- پس از گذشت چندین ماه از توقف انتشار آمارهای رسمی از نبض قیمت ها و معاملات ملکی، سرانجام دو روز پیش اطلاعات آماری موثقی از روند بهمن سال گذشته تا شهریور ماه سال جاری در سازمان بورس منتشر شد. فرم گزارش رسمی مرکز آمار ایران. این گزارش نشان داد میانگین حسابی قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در آخرین ماه تابستان به ۷۷.۴ میلیون تومان رسید.
همچنین در گزارش مذکور دو رنگ متفاوت از بازار مسکن در دو فصل متوالی یعنی بهار و تابستان سال جاری منعکس شده و نشان می دهد جهت تغییرات قیمت در سه ماهه اول سال جاری مثبت است. و به طور کلی متوسط قیمت مسکن در سه ماه متوالی 20 درصد افزایش یافت اما با شروع تابستان قیمت ها به کلی تغییر کرد و در پایان این فصل تنها 5.5 درصد از سطح متوسط قیمت ها در فصل جاری کاهش یافت. معاملات سرمایه
به این ترتیب بازدهی بازار مسکن تهران از ابتدای سال جاری تا پایان شهریورماه به 15 درصد رسیده است.
اما برای پاسخ به این سوال مهم که رفتار بازار مسکن در نیمه دوم سال 1402 چگونه خواهد بود و اینکه آیا رنگ بازار مسکن در پاییز و زمستان پیش رو شبیه بهار یا تابستان خواهد بود، تاثیر دو رنگ ها در این بازار در نیمه اول سال و بررسی نقش عوامل بروز دو موقعیت کاملا متضاد ضروری است.
افزایش قیمت در بازار مسکن پایتخت از دی ماه سال گذشته و حدود یک ماه پس از آغاز بحران ارزی در کشور آغاز شد. این فاصله حداقل یک ماهه از نظر زمان پاسخگویی بازار مسکن به تغییرات قابل توجه قیمت ارز همواره وجود دارد و بنابراین جهش قیمت مسکن از دی ماه مشاهده می شود. پس از آن دیگر آمار رسمی از بازار مسکن منتشر نشد، اما بررسی های میدانی نشان داد مسکن روزهای سختی را در بهمن و اسفند سپری می کند. موضوعی که اکنون در آمارهای رسمی تایید و مشخص می شود این است که تنها در آخرین ماه سال 1401 یعنی تعطیلات بازار مسکن در اسفند ماه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تجاری در تهران 14 درصد افزایش یافته است. تا فوریه پشت این جهش وضعیت خاص تغییرات اقتصادی بود که بر حوزه مسکن تاثیر گذاشت اما در اسفندماه سال گذشته شرایط بازار چه از نظر وضعیت نرخ ارز و چه از نظر افزایش نقدینگی به عنوان متغیر تورم متشنج بود. کشور و تاثیر آن بر بازار مسکن بسیار زیاد است، انتظار نمی رفت.
این وضعیت در نیمه اول بهار 1402 ادامه یافت و ماه های فروردین و اردیبهشت در حوزه مسکن شدید بود. البته از اواسط اردیبهشت سیگنال های مثبتی از ثبات و آرامش در بازار ارز و سپس در سایر بازارها از جمله طلا و بورس به گوش می رسد، اما از آنجایی که واکنش بازار مسکن به تغییرات نرخ ارز قابل رویت. همیشه معطل بود، اردیبهشت امسال هم تنش قیمتی است، در بازار مسکن مشخص شد که در این ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به فروردین ماه ۸ درصد افزایش داشته است. تورم املاک و مستغلات در اردیبهشت ۸ درصد بود، اما یک بار در ژوئن به ۱.۶ درصد کاهش یافت و سپس از تیرماه، قیمت ها کاهش یافت. به این ترتیب مشخص می شود که هم جهت تغییر قیمت مسکن متفاوت است و هم تفاوت میزان تورم در دو فصل سال جاری قابل توجه است.
مدیران درباره تغییرات قیمت مسکن
تحلیل عوامل کاهش قیمت مسکن در سه ماه متوالی تابستان 1402 نشان دهنده نقش چهار مدیر خارجی و یک مدیر داخلی در بازار مسکن در این زمینه است. اولین متولی که فصل گذشته بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد، سرنوشت توافق با غرب و آینده مذاکرات برای رفع تحریم ها بود و در فصل تابستان حداقل سه نشانه مثبت در این زمینه وجود داشت. این نشانه ها شامل مبادله زندانیان ایرانی و آمریکایی، آزادی برخی از دارایی های ارزی مسدود شده ایران و افزایش فروش نفت ایران بود. این اتفاقات پس از تبادلات دیپلماتیک میان میانجی های کشورهای منطقه از جمله سلطان عمان رخ داد و اوضاع به قدری پیش رفته است که به نظر می رسد موضوع توافق هسته ای در راه حل است. از آنجایی که امروز نشانه ای از خروج از ردپای تابستانی این مدیر دیده نمی شود، می توان امیدوار بود که روند پاییز و زمستان به همین منوال ادامه یابد و نقش این مدیر در تغییر قیمت مسکن کاهش یابد.
دومین حوزه ای که در فصل تابستان بر قیمت ملک خارج از بازار مسکن تأثیر گذاشت، وضعیت نقدینگی و نرخ رشد آن به عنوان متغیر اصلی تورم در کشور بود. در تیرماه سال جاری نرخ رشد نقدینگی که پیش از این به بیش از 35 درصد می رسید و بر تورم ماه های متوالی غلبه می کرد، کاهش چشمگیری پیدا کرد و به میانگین تاریخی 27 درصدی خود نزدیک شد. اگرچه ممکن است این نرخ در ماه های آینده اندکی تغییر کند، اما حداقل در حال حاضر هیچ نشانه ای از بازگشت آن به سطح التهاب اقتصاد کشور دیده نمی شود و بعید است میزان این تغییر از یک یا دو درصد فراتر رود. . بنابراین نقش دومین مدیر تغییرات قیمت مسکن در تابستان حداقل در دوره پس از پاییز تغییری نکرده است.
پس از این باید به موضوع مهم دیگری بپردازیم که همه بازارها را تحت تاثیر قرار می دهد، یعنی انتخابات شورای اسلامی که در پایان سال جاری برگزار می شود. کارشناسان اقتصادی معتقدند با توجه به اهمیت آرامش نسبی در فضای اقتصادی در آستانه این رویداد مهم سیاسی کشور، دغدغه سیاستمدار نباید به هیچ وجه اجازه افزایش نرخ دلار را بدهد و آن را در همان سطح نگه دارد. موقعیت دور از التهاب فعلی به این ترتیب در ماه های آینده نقش این مدیر در تغییر قیمت مسکن یا کاهش می یابد و یا حداقل قیمت را در مسیر ثبات نسبی نگه می دارد.
در نهایت، چهارمین محرک خارجی قیمت مسکن که می تواند آینده قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد، موضوع جنگ غزه است. اگر سطح تنش در منطقه خاورمیانه بین دو طرف متخاصم افزایش یابد، این مدیر می تواند تأثیر آن بر قیمت ملک را نیز کاهش دهد، زیرا هر نوع جنگی می تواند ریسک سرمایه گذاری در املاک را افزایش دهد.
مدیر افزایش قیمت مسکن چیست؟
علاوه بر چهار مدیری که ذکر شد و نقش همه آنها می تواند باعث کاهش قیمت مسکن در پاییز و زمستان شود، یک مدیر نیز در این بازار وجود دارد که باعث افزایش قیمت می شود. این مدیر تورمی بالاتر از قیمت تمام شده زمین و ساخت و ساز است به طوری که حتی اگر همه طرفداران کاهش قیمت دست به دست هم بدهند تا بازار مسکن در مسیر کاهش قیمت ها بماند، ریسک افزایش قیمت مسکن به دلیل نقش صفر نخواهد بود. توسط این کارگردان
از وضعیت آتی این متغیر اطلاعات روشنی در دست نیست، اما در صورت تکرار روند بهار و تابستان در پاییز، تورم مصالح و در نتیجه تورم هزینه های ساخت تا حدودی کاهش می یابد. . این در حالی است که در حال حاضر هیچ نشانه قوی و روشنی از کاهش تورم در قیمت ساخت و ساز و زمین وجود ندارد و همچنان بر اساس این متغیر ممکن است مقاومت در برابر کاهش قیمت مسکن در بازار وجود داشته باشد. این در حالی است که تحلیل نقش مدیران 1+4 در بازار مسکن نشان می دهد که سناریوی احتمالی تغییرات قیمت ملک در تهران همان اتفاقی است که در تابستان رخ داد. بر این اساس و در صورتی که رنگ بازار مسکن در پاییز و زمستان مشابه رنگ تابستان باشد و بازار تا پایان سال جاری با کاهش فصلی 5.5 درصدی ادامه یابد، میانگین قیمت هر آپارتمان در پایان پاییز در ابتدای کانال 73 میلیون تومان خواهد بود و اگر این روند در زمستان تکرار شود در سال 1402 قیمت مسکن کمتر از 70 میلیون تومان خواهد بود.
البته سناریوی دیگری هم وجود دارد و آن همسان سازی بازدهی 6 ماهه اول و دوم سال در بازار مسکن است. در این صورت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در پایان سال جاری به 90 میلیون تومان می رسد.
با این حال، احتمال سناریوی دوم بسیار ضعیف تر از سناریوی اول است. چرا که متغیرهای افزایشی قیمت مسکن در فروردین و اردیبهشت نمی تواند نقشی مشابه ماه های باقی مانده از سال جاری داشته باشد. از سوی دیگر شاید نقش مدیران در مقایسه با سایر مدیران پررنگ تر باشد چرا که انتخابات مجلس در راه است و بعید است در این ماه ها تغییرات اساسی در شرایط اقتصادی ایجاد شود. بنابراین احتمال شروع سناریوی اول و رسیدن قیمت مسکن به 69 میلیون تومان تا پایان امسال دور از انتظار نیست.
آخرین وضعیت نسبت قیمت به اجاره
به روز رسانی نسبت قیمت به اجاره بها (P/R) در بازار مسکن پایتخت بر اساس آمار رسمی میانگین قیمت مسکن در تهران در نیمه جاری نشان می دهد که این نسبت اکنون به 20.3 رسیده است. کف تاریخی این نسبت حدود 15 و سقف آن قبل از اوج دوره رونق 25 بوده است. اما با توجه به جهش بی سابقه قیمت مسکن از سال ۹۷، سطح این نسبت نیز در سال ۱۳۹۸ به اوج ۳۶ واحدی رسید. هر چه این نسبت بالاتر باشد به این معنی است که سطح فعلی قیمت مسکن در حال افزایش است و این نشان می‌دهد که بازار همچنان جا دارد تا حباب‌های قیمتی را تخلیه کند.
میانگین تاریخی نسبت قیمت به اجاره بها قبل از رونق 17.4 بوده و با احتساب مقادیر سال های رونق در بازار مسکن از سال 97، این رقم به 18.6 می رسد. برای نزدیک شدن نسبت فوق به این میانگین تاریخی، ادامه روند نزولی قیمت مسکن در شهر تهران ضروری است و با توجه به اینکه تغییرات اجاره بها همچنان همان روند میانگین قیمت هر متر مربع از ابتدای سال جاری را دنبال می کند. سال مترمربع مسکن شهر تهران باید به 67 میلیون تومان کاهش یابد تا نسبت مذکور به میانگین تاریخی برسد و در واقع اندازه حباب قیمت مسکن تا حدودی عادی شود. تنها از این طریق می توان استدلال کرد که حداقل این دماسنج بازار مسکن وضعیت عادی را نشان می دهد.
